Luksusowe mieszkanie po polsku. W co inwestują bogaci Polacy?

psav zdjęcie głównePolacy kupują coraz więcej nieruchomości – to trend, który utrzymuje się już kilka lat. Nie zawsze są to mieszkania wyłącznie
pod wynajem, takie, które mają stworzyć realny przychód i jednocześnie
stanowić rozsądną opcję dla lokat bankowych, na których w tej chwili
więcej można stracić niż zyskać. Alternatywą dla inwestowania w nieruchomości na wynajem jest również rynek premium – tych lokali zwykle nie kupuje się dla kogoś, lecz dla siebie i najczęściej ich przeznaczeniem jest bycie domem wakacyjnym albo weekendowym. Co wyróżnia segment premium i jakie są obecnie tendencje na tym rynku? Społeczeństwo się bogaciJak wynika z raportu KPMG za rok 2018 dotyczącego dóbr luksusowych, liczba bogatych i bardzo bogatych Polaków wciąż rośnie – w ciągu jednego roku, od 2017 do 2018, liczba ta zwiększyła się od 23 tysięcy do 1,3 miliona osób. Względem 2016 to wzrost o 15 proc. Prognozy mówią o utrzymaniu tendencji wzrostowej: według specjalistów w 2021 r. zamożnych Polaków może mieszkać w kraju ok. 1,6 mln. Ich dochód brutto ma szansę osiągnąć pułap 381,1 mld zł. Dla producentów wszelkiego rodzaju dóbr luksusowych klientami docelowymi będą osoby bogate i bardzo bogate, czyli te, których miesięczne dochody brutto przekraczają odpowiednio 20 i 50 tys. zł. Najwięcej takich osób mieszka w województwach mazowieckim, śląskim i dolnośląskim. Na czwartym miejscu uplasowała się Małopolska. Dzieje się tak, ponieważ to właśnie te regiony rozwijają się najdynamiczniej: to biznesowe i przemysłowe centra kraju. Wzrosła także liczba osób należących do kategorii nazywanej z angielska HNWI (high net worth individuals), których majątek netto wynosi więcej niż 1 mln dolarów. Od końca 2017 do końca 2018 liczba takich Polaków wzrosła o 4,6 tysiąca, w efekcie mamy 61,6 tys. takich obywateli.Coraz młodsi, coraz zamożniejsiCoraz młodsi ludzie zyskują status osób bogatych, których stać na luksus. Bogaty człowiek niekoniecznie ma twarz mężczyzny w średnim wieku: ogromny wpływ na tę zmianę miał rozwój branży IT i nowych technologii. Jak komentuje Arkadiusz Wojciechowski, Dyrektor Zarządzający Poland Sotheby’s International Realty: „nowi zamożni” konsumenci to „ludzie bardzo świadomi, podążający za światowymi trendami i nowocześni. Awans do grupy osób zamożnych oznacza zmianę stylu życia, rośnie więc popyt na dobra luksusowe. To dobry prognostyk szczególnie dla branży nieruchomości z górnej półki. Rosnąca zamożność wiąże się ze zwiększoną ilością gotówki do zainwestowania, a nieruchomości, także te z segmentu premium i luksusowego, są obecnie jednym z pewniejszych i bardziej opłacalnych aktywów inwestycyjnych. Ponadto luksusowy dom czy apartament to wydatek rzędu co najmniej kilku milionów złotych, w praktyce nie jest więc możliwe kupienie nieruchomości luksusowej aspiracyjnie. To dobra zarezerwowane wyłącznie dla tych, których rzeczywiście na nie stać”.Rzeczywiście, w grupie bogatych Polaków, jeszcze w 2015 r. 61 proc. deklarowało posiadanie luksusowego apartamentu. W kategorii HNWI odsetek ten wynosił aż 84 proc. Czy faktycznie jednak młodzi zamożni inwestują w luksusowe nieruchomości typu premium?Co to jest luksus?Mianem dobra luksusowego określa się każde dobro (w tym także usługę), które albo jest opatrzone marką powszechnie uznawaną za luksusową na danym rynku albo jest dobrem unikalnym, personalizowanym i przez to osiągającym wysoką cenę. W przypadku nieruchomości premium do absolutnego standardu należy taki lokal, który jest wyposażony w plac zabaw, fitness, ochronę, monitoring i znajduje się na terenie grodzonego osiedla. Równie istotna jest lokalizacja – jeden z ważniejszych czynników świadczących o randze nieruchomości – następnie: wykończenie (jakość i wyjątkowość materiałów, oryginalność ujęcia architektonicznego), otoczenie i infrastruktura. Im więcej indywidualnego charakteru ma inwestycja, tym lepiej. To znaczy: tym bardziej premium. Kiedy jednak przyjrzymy się raportowi, okazuje się, że bogaci Polacy szybciej kupią drogie auto, markowy zegarek, torebkę czy biżuterię, a nawet odzież czy alkohol, niż zainwestuje w nieruchomość. Ten rodzaj lokowania oszczędności znalazł się dopiero na czwartym miejscu w rankingu najpopularniejszych zakupów z kategorii pławienia się w luksusie. Co ciekawe, jeśli już Polak kupuje prestiżowe lokum, w 99 proc. przypadków wybiera Polskę jako miejsce inwestycji. Z pewnością wpływ na to ma fakt, że rynek nieruchomości premium jest u nas wciąż w fazie rozwoju, a to oznacza także niższe ceny – w przeliczeniu na metr kwadratowy, Londyn czy Nowy Jork będą osiągać pułap cenowy pięcio- a nawet dziesięciokrotnie wyższy niż nad Wisłą. W Warszawie luksusowe apartamenty sprzedaje się najczęściej w cenie 20 tys. zł za metr kwadratowy, choć zdarzają się i takie transakcje, gdzie cena za metr kwadratowy dochodzi do 30–45 tys. zł. Na Pomorzu jest nieco taniej – minimalnie za metr kwadratowy trzeba zapłacić ok. 17 tys. zł. Wybrzeże bije stolicę?Do niedawna jeszcze prym w zakresie inwestycji premium wiodła Warszawa – teraz sytuacja zmieniła się na korzyść Trójmiasta. To właśnie na Wybrzeżu inwestuje się w tej chwili najwięcej w lokale premium. Dość oczywistą przyczyną wydaje się atrakcyjność lokalizacyjna: odległość od morza, znakomita infrastruktura Trójmiasta i dostępność drobiazgowo zaplanowanych inwestycji wydają się strzałem w dziesiątkę. „Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że zainteresowanie ekskluzywnymi mieszkaniami ze strony deweloperów oraz ich klientów wyraźnie wzrosło przez ostatnie dwa–trzy lata. W II kw. 2016 r. nowe mieszkania o cenie 1 mkw. przekraczającej 150 proc. lokalnej średniej stanowiły 1,5 proc. całej oferty deweloperów z sześciu największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk) – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. „Trzy lata później analogiczny wynik wynosił już 3,4 proc. Rozbudowa segmentu najdroższych lokali była szczególnie widoczna na terenie Warszawy i Gdańska. Warto zwrócić uwagę, że to drugie miasto pod względem udziału nowych mieszkań z ceną 1 mkw. wynoszącą min. 150 proc. średniej wyprzedziło nawet Warszawę i Kraków”. Udział wspomnianych lokali pod koniec lipca 2019 r. wyniósł: • Warszawa – 6,9 proc. wszystkich nowych mieszkań posiadających podaną cenę 1 mkw. • Kraków – 4,1 proc. • Łódź – 0,2 proc.• Wrocław – 3,0 proc.• Poznań – 0,3 proc. • Gdańsk – 7,7 proc. „Specyficzna sytuacja Gdańska wynika prawdopodobnie z faktu, że sopocki rynek okazał się zbyt mały wobec wzmożonego zainteresowania najdroższymi mieszkaniami z Trójmiasta. Takie zainteresowanie zgłaszają nie tylko krajowi inwestorzy. Trójmiejskie lokale ze względu na szybkie wzrosty cen kuszą m.in. nabywców ze Skandynawii oraz Niemiec” – dodaje ekspert. Nieco inaczej widzą to deweloperzy: owszem, zainteresowanie cudzoziemców jest widoczne, ale to nikły procent. Krzysztof Piotrowski, Kierownik Marketingu Invest Komfort, komentuje: „Zdecydowana większość naszych Klientów posiada wiedzę na temat rynku nieruchomości, często korzysta z pomocy doświadczonych doradców. Dzięki temu znają kryteria, które powinien spełniać apartament z segmentu luksusowego lub premium – zarówno pod względem lokalizacji, jak i standardu wykończenia oraz udogodnień. To grupa zamożna i najbardziej wymagająca, której zależy na najwyższym standardzie. Zazwyczaj dokonują transakcji gotówkowych. Wśród naszych Klientów zdecydowanie dominują Polacy, mamy też sporo nabywców ze Skandynawii, Wielkiej Brytanii oraz Niemiec, którzy są rodzinnie powiązani z Polską lub wracają do ojczyzny po latach. Polonia chętnie inwestuje w Trójmieście, na co wskazuje m.in. wzmożone zainteresowanie i sprzedaż w okresie wakacyjnych odwiedzin u rodzin”.Z kolei Andrzej Prajsnar dodaje, że w ujęciu liczbowym oferta gdańskich nowych lokali z ceną 1 mkw. wynoszącą min. 150 proc. średniej jest o wiele mniej liczna niż w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. „Wynika to z faktu, że gdański rynek pierwotny pod względem ogólnej podaży mocno ustępuje nie tylko Warszawie. Stolica wciąż okazuje się bezkonkurencyjna jeśli weźmiemy pod uwagę udział i liczbę apartamentów, czyli drogich mieszkań z powierzchnią wynoszącą co najmniej 100 mkw” – komentuje. Metraż to nie wszystko. Jak widać, Trójmiasto ma coś jeszcze, czego nie mają inne miasta lub mają w niedoborze: architektów.Gdzie deweloper chciałby, tam śle architekta… Nawet wykonany przy użyciu najdroższych komponentów i największy lokal typu premium, w atrakcyjnej lokalizacji może wiele stracić, jeśli zostanie źle zaprojektowany, a jego położenie nie zostanie gruntownie przemyślane. Tak się dzieje szczególnie w przypadku inwestycji, które łączą stare z nowym: ich zadaniem jest nie tylko dostarczenie deweloperom miejsca, które można drogo i dobrze sprzedać, ale coś więcej – wpisanie w tkankę miasta nowego obiektu, co często skutkuje wręcz jej „przepisaniem” na nowo, ożywieniem danego kwartału. Często inwestycja – a przed nią: projekt architektoniczny – przywraca pewną utraconą jakość. Dobrym przykładem są osiedla luksusowe, które tworzą jednocześnie przestrzenie wspólne, co przy jednoczesnej konieczności utrzymania wrażenia ekskluzywności wydaje się szczególnym wyzwaniem. Zapytany o takie właśnie realizacje, Jacek Droszcz z gdyńskiego Studia Architektonicznego „Kwadrat” mówi: „Jednym z ważniejszych elementów w kształtowaniu współczesnych miast jest konieczność tworzenia przestrzeni wspólnych. One istniały zawsze: były to na przykład rynki, miejsca wspólnego przebywania, zaznaczone przestrzennie przez kubatury kościołów, ratusze czy obiekty użyteczności publicznej. Po przemianach ustrojowych w latach 90. pojawił się pomysł, by osiedla grodzić. To było zachłyśnięcie się złudnym, źle ukształtowanym kapitalizmem, rodzaj prezentowania się na pokaz, mówienia: »Mieszkamy w specjalnym miejscu«. To nie tak, że teraz pojawia się moda na przestrzenie wspólne. Raczej: wtedy, w latach 90., nastała moda na przestrzenie grodzone, a teraz wracamy do tendencji sprzed transformacji, do pewnego rodzaju normalności, dostrzegamy potrzebę otwarcia się na świat, miasto i ludzi”.Ta wypowiedź pokazuje zatem znacznie szersze myślenie o nieruchomościach premium i wskazuje na absolutną konieczność dobrej współpracy dewelopera z architektem. Luksus, na który stać coraz więcej Polaków, może mieć zatem efekty społeczne, o których mówi się wyjątkowo rzadko, a realizuje właśnie przy okazji tych najdroższych inwestycji. To często rewitalizacja danego kwartału, ale także sprawy bardziej prozaiczne – wybudowanie dobrej drogi dojazdowej, zaprojektowanie i przygotowanie otoczenia wokół inwestycji, jak choćby trawników dostępnych nie tylko dla jej zamożnych mieszkańców, ale po prostu dla każdego. >>> Czytaj też: 8 najbardziej luksusowych miejsc w Polsce i na świecie